Kısa cevap: Emlak yatırımı, sabit gelir arayan ve uzun vadeli düşünebilen kişiler için makul bir seçenektir; ancak alım fiyatı kadar alış sonrası maliyetler ve nakit akışı belirleyicidir. İlk mülkte doğru karar vermek için üç şeyi netleştirmeniz yeterli: ne kadar peşinatı gözden çıkarabileceğiniz, mülkün yıllık net getirisinin ne olduğu ve boş kaldığı aylarda taksitleri neyle ödeyeceğiniz. Bu üçü yazılı hâle gelmeden ilan sitelerinde gezinmek, karar değil hevestir.
Gayrimenkul, bölünemeyen ve hızlı satılamayan bir varlıktır. Bu iki özellik, onu hisse senedi veya mevduattan ayırır. Dolayısıyla ilk şart, mülke bağlanacak paranın kısa vadede ihtiyaç duyacağınız para olmamasıdır.
Yeni başlayanların en sık hatası, kirayı fiyata bölüp "ne güzel getiri" demektir. Brüt getiri yanıltıcıdır; asıl bakılması gereken net getiridir.
Brüt kira getirisi = (Yıllık kira ÷ Toplam alım maliyeti) × 100
Net kira getirisi = ((Yıllık kira − Yıllık giderler) ÷ Toplam alım maliyeti) × 100
Toplam alım maliyetine sadece satış bedeli değil, tapu harcı, emlakçı komisyonu, ekspertiz, kredi tahsis ücreti, DASK ve varsa tadilat da girer. Yıllık giderler tarafında ise şunlar unutulur:
| Gider kalemi | Neden atlanır? |
|---|---|
| Boşluk süresi | Yılda 12 ay kira varsayılır; oysa kiracı değişimi 1–2 ay boşluk yaratabilir. |
| Bakım ve onarım | Boya, tesisat, beyaz eşya arızası düzenli olarak tekrarlar. |
| Aidat ve vergiler | Boş dönemde aidatı mal sahibi öder; emlak vergisi her yıl gelir. |
| Gelir vergisi | Kira geliri beyana tabidir; istisna ve gider yöntemi seçimi net getiriyi değiştirir. |
| Amortisman/eskime | Yapı yıllandıkça hem kira hem satış değeri baskılanır. |
Net getiriyi hesapladıktan sonra onu alternatiflerle karşılaştırın: aynı para mevduatta, tahvilde veya fon sepetinde ne kazandırırdı? Emlak yatırımı bu karşılaştırmayı geçemiyorsa, tek gerekçe "değer artışı beklentisi" olur ki bu beklenti garanti değildir.
Kirayı ödeyen kişi kiracıdır; o hâlde soru şudur: burada kim, neden oturmak ister? Ulaşım hatlarına, üniversiteye, hastaneye, sanayi veya iş merkezine yakınlık, boşluk süresini kısaltır. Talebi tek bir işverene ya da tek bir okula bağlı bölgeler risklidir.
Deprem yönetmeliği, bina yaşı, zemin etüdü, kolon müdahalesi olup olmadığı pazarlık payından daha önemlidir. Ucuz görünen dairenin güçlendirme veya kentsel dönüşüm maliyeti, getirinin tamamını silebilir.
Ortalama büyüklükteki daireler (1+1, 2+1) hem daha kolay kiralanır hem daha kolay satılır. Çok büyük, çok lüks ya da çok niş mülkler yüksek kira vaat eder ama alıcı ve kiracı havuzu dardır.
Tapu kaydında haciz, ipotek, şerh var mı? İskân alınmış mı? Kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi? İmar durumu ile fiili kullanım örtüşüyor mu? Bu kontroller yapılmadan kapora verilmemelidir.
Kredi, özkaynak getirisini yükseltebilir; çünkü küçük bir peşinatla büyük bir varlığı kontrol edersiniz. Ancak aynı mekanizma, değer düştüğünde veya mülk boş kaldığında zararı da büyütür. Pratik ölçüler:
Mülk sahipliği pasif değildir. Kiracı seçiminde gelir belgesi ve referans istemek, sözleşmeyi yazılı ve ayrıntılı yapmak, depozitoyu almak, kira artışını sözleşme ve mevzuata uygun uygulamak temel disiplinlerdir. Kira gelirini ayrı bir hesapta toplayıp yıllık bakım ve vergi için pay ayırmak, ilerde sürpriz yaşatmaz. Ayrıca konutun sigortasını (DASK'a ek olarak konut paket sigortası) ihmal etmeyin; tek bir su baskını, yılların get